En este artículo explicamos qué impuestos deben pagarse en cada caso, cómo se calculan y qué factores pueden influir en su importe.
Impuestos al comprar un local comercial
Cuando se adquiere un local, el comprador debe asumir una serie de impuestos, dependiendo de si se trata de una operación entre particulares, una empresa o si el inmueble es nuevo o de segunda mano.
Impuesto sobre el valor añadido (iva)
- Aplicable cuando se compra a una empresa promotora o en una primera transmisión.
- Tipo impositivo: 21% sobre el valor del inmueble.
- No se paga en operaciones entre particulares, salvo que el vendedor sea sujeto pasivo de IVA.
Impuesto de transmisiones patrimoniales (itp)
- Aplica cuando el inmueble es de segunda mano y no se paga IVA.
- Tipo impositivo: entre el 6% y el 10%, dependiendo de la comunidad autónoma.
- El comprador es el obligado tributario.
Impuesto de actos jurídicos documentados (ajd)
- Aplica en todos los casos en los que se formaliza escritura pública notarial.
- El tipo varía entre 0,5% y 1,5%, según la comunidad.
- Se paga además del IVA, si este es aplicable.
Impuestos al vender un local comercial
El vendedor también debe considerar ciertas cargas fiscales derivadas de la ganancia obtenida por la venta.
Impuesto sobre la renta de las personas físicas (irpf)
- Aplica si el vendedor es una persona física.
- Se tributa por la ganancia patrimonial, calculada como la diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición.
- Tipos impositivos:
- 19% hasta 6.000 €
- 21% de 6.000 a 50.000 €
- 23% de 50.000 a 200.000 €
- 27% a partir de 200.000 €
Impuesto sobre sociedades
- Si el vendedor es una empresa, tributa en función del resultado contable en su declaración del Impuesto sobre Sociedades.
Plusvalía municipal (iivi)
- Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.
- Se paga al ayuntamiento donde se ubica el local.
- Se calcula según el valor catastral y el tiempo de tenencia.
Factores que afectan los impuestos
- Ubicación del local: las comunidades autónomas aplican tipos diferentes en el ITP y AJD.
- Naturaleza del vendedor y comprador: empresa o particular.
- Antigüedad del inmueble y uso previo.
- Valor catastral actualizado y coeficientes municipales.
Exenciones o bonificaciones posibles
- Algunas comunidades ofrecen reducciones en el ITP por adquisición de inmuebles afectos a la actividad económica.
- Exenciones del IVA si se cumplen ciertos requisitos, como la renuncia a la exención del IVA en transmisiones entre empresas.
- Bonificaciones en la plusvalía municipal por reinversión o en casos de herencia o donación.
Recomendaciones prácticas
- Asesórate con un fiscalista o asesor legal antes de firmar.
- Estudia bien las condiciones fiscales en tu comunidad autónoma.
- Calcula los gastos totales incluyendo notaría, registro e impuestos.
- Guarda toda la documentación para posibles revisiones de Hacienda.
